AS PECULIARIDADES DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO HABITACIONAL

Criada em 1997 para regulamentar a relação creditícia entre o cliente bancário que almeja crédito para aquisição de seu imóvel e as instituições bancárias detentoras do crédito necessário para fomentar a geração e consequente ampliação na concessão do referido crédito, a Lei 9.514/97 trouxe às partes contratantes, seja o tomador do crédito chamado de devedor fiduciante e a instituição bancária concedente, chamada de credor(a) fiduciário(a), inovações jurídicas dos mais variados aspectos, sejam de cunho contratual, seja de cunho financeiro e processual, de modo a conferir segurança jurídica às partes envolvidas de modo a clarear as regras sobre tal forma de crédito.

Assim, pela lei supra, restou estabelecido que aquele que busca a aquisição de seu imóvel utilizando-se do referido formato de financiamento vem a ser apenas o possuidor do referido bem, ou seja, pode utilizar-se e fruir do mesmo mas, a propriedade é assumida pela casa bancária que forneceu o crédito utilizado na compra do bem, podendo referido bem, cumpridas as regras da lei, ser alienado a terceiros em caso de inadimplência, sem autorização judicial para tanto, já que a lei em questão permite a transferência do bem adquirido à instituição financeira de forma extrajudicial perante o Registro Imobiliário no qual se realizou a alienação, cabendo a instituição bancária informar a ocorrência de inadimplência e consolidar para si a propriedade do bem vendendo-o a terceiros, adquirindo o tomador do crédito a propriedade de seu imóvel apenas quando da quitação total do valor financiado.

Desta forma, ao contratar tal formato de obtenção de crédito o cliente bancário permitirá que a instituição bancária registre junto à matrícula do imóvel adquirido o referido contrato, sendo imposto ao cliente os custos cartorários de averbação daí decorrentes.

Referido contrato deverá indicar prazos, taxas e encargos, cabendo ao interessado observar que a taxa de juros indicada no referido instrumento não se confunde com o custo efetivo total (CET) pois conjuntamente com o ganho financeiro decorrente da liberação do crédito, denominado spread, as instituições financeiras incluem seguros adicionais à operação, podendo ser seguro de riscos sobre o imóvel tais como de incêndio, vendaval, etc. mas também embutem muitas das vezes seguro de vida para o cliente/devedor fiduciante para que, em caso de falecimento deste, a seguradora quite o saldo devedor financiado, não podendo o cliente optar por contratar ou não referido seguro ou mesmo a seguradora de seu interesse, em completa afronta aos ditames do código de defesa do consumidor já que, igualmente, prevê a referida lei apenas e tão somente a contratação de seguro para morte e invalidez (art. 5º, IV) mas não de riscos sobre o imóvel.

Não bastasse tal ‘venda casada’, algumas instituições bancárias ainda exigem, em contrapartida à taxa contratada, a manutenção de outros produtos da cesta de serviços da instituição, como saldo em conta poupança, aquisição de capitalização e previdência, afrontando totalmente o CDC.

Superada a contratação torna-se necessário a disposição de saldo bancário para a pontual quitação, através de débito em conta, da parcela, para o qual, não sendo paga no prazo mensal estabelecido, a instituição bancária notificará o mesmo para que pague, em 15 (quinze) dias, as parcelas vencidas e à vencer até a data do pagamento, acrescidas de juros, encargos.

Alterações recentes à referida lei – Lei 13.465/17, permitem que, ocultando-se o devedor a fim de não receber a notificação de mora, o cartório poderá intimar qualquer pessoa da família ou mesmo vizinhos informando que retornará em hora certa para notificar o devedor onde então, paga a parcela em atraso e encargos, mantém-se em voga o contrato até então firmado.

Não efetuando por sua vez a quitação a instituição bancária solicitará ao Registro Imobiliário que consolide a propriedade do imóvel em nome do banco para este promover, em 30 (trinta) dias, o leilão do referido bem. Vale observar que referida solicitação de consolidação independe de autorização judicial.

Ocorrida a alienação do imóvel a terceiro necessário se torna a desocupação do bem pelo devedor fiduciante onde, insistindo o mesmo em permanecer no bem arcará o mesmo, em atenção ao novo dispositivo legal aplicável, “....a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei” ou seja, sobre o valor do bem ou valor venal, o que for maior, “ exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.”

Assim, orienta-se cautela quando o ora leitor vier a utilizar-se da referida forma de financiamento não cabendo mais, como antigamente, a busca por liminares que venham a manter o devedor na posse do bem, diante desta nova formatação legal para o instituto da alienação, em especial pelo disposto no parágrafo único do artigo 31 da lei modificada, que determina que as discussões decorrentes de contrato de alienação fiduciária, excetuada a comprovação de inocorrência de notificação pessoal do devedor, serão resolvidas por perdas e danos, não podendo se impedir a aquisição da posse pelo terceiro adquirente do bem.